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房地产严厉调控下投资哪里最赚钱-大玩家网站

发布时间:2011年03月30日    阅读次数:1952      
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2011年03月28日23:06朱大鸣参考:

 
 

开发商以及其他投资者将面临更严厉的房地产调控政策,投资者与房地产企业何去何从?


第一,奔向广大的三四线城市。三四线城市目前没有所谓的限价令所限制,刚性需求是还很旺盛。中小房地产企业进入这一类的城市发展的优势在那些方面?

其一,资本门槛低。这一类的城市由于基础起点不高,地价与房价还有空间。企业进入的资本门槛相对较低,企业完全可以独资开发,而无需拼盘。当今的房地产开发早已过了四两博千金的时代,无论从政策上、银行支持力度上,对自由资金的要求很高,每个项目的运作如果没有足够的资金储备,其运作是相当艰难的,甚至半路夭折。在一线城市运作大中型项目出于资金的困难而与其他企业联合开发,还不如在三四线城市独资开发,以减少决策与管理过程中的不必要麻烦。

其二,企业抗风险能力较强。正因为三四线城市的土地楼面价相对较低,企业在盈利上的绝对值并不低,所以任凭风吹雨打,在市场低迷时也禁得起考验。实力较强的企业更可以投资城市板块里的大型项目。在土地价格低位时进入,通过三至五年的运作,其盈利并不亚于一线城市。

三四线城市开发与大城市开发本质上没什么区别,但在此提醒应注意以下两个问题:

首先,要充分在对该城市的市场研判了如指掌的前提下介入,切忌盲目。所以前期要化大量时间在市场调研上做文章,要研究当地的历史发展、人文环境、风俗习惯、消费习惯、收入水平、市政交通等方面因素,对该城市的招商引资政策及各类规费收取等都要精确掌握,以便准确测算开发成本。

其次,不要盲目介入所谓的城市综合体项目。现在地方政府为了拉动区域经济,不顾区域的经济基础、消费力,人口比例等,大搞大体量的城市综合体,动辄几十万方甚至几百万方的城市综合体。如果房企没有对区域市场做详细调查,而拍脑袋被地方政府招商引资介入进去,解套需要一个漫长的过程。

第二,商业地产将迎来新时代

前段时间我有句话,形容当前的房地产市场:住宅市场黄了,商业地产红了。

在中国房地产开发初期,也就是九十年代初、中期,上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有,在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验,在上海这种不可复制的铂金地段,先入为主拿下地块,然后通过几年的运作,一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内国人的眼里,认为这些外资不会快速赚钱,前期投资大,回报慢,资金占用周期长。而且在整个九十年代里,商业、写字楼物业并不是香饽饽,出租率很低,甚至被套牢。回过头来,再从现在的时点看这些商业地产,业内无不为止感叹,它们占据了上海黄金商圈的战略要地,其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。

然而到了当今房地产市场,土地资源日渐稀缺,房产商手头所掌握的可开发土地量之少,已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制,形成了房地产企业要么向周边二三线城市勉强发展,要么向商业地产转型。

那么房产商转型对商业地产的经营其优势之处表现在那些发面呢?

第一,使企业进一步持续发展。许多大型房地产企业都盼望上市,那么持有商业地产就使企业经营处于一种稳定的投资回报状态中,现金流不会大起大落,企业财务报表所显现的是一种稳健态势。从近几年一些内地房地产企业赴港上市的表现来看,公众投资者对房地产企业评判标准要么大量持有土地要么看该企业是否持有商业不动产,如商铺商场,写字楼,酒店式公寓、宾馆酒店等经营性物业。

第二,使企业向多元化产业链发展。当前土地获得日益艰难,特别是城市中心的黄金地段土地日益稀缺。好地段的土地争夺已到了白热化,每拿一块大一点土地就创造了一个新的地王。所以今后中、小房地产企业要想在上海北京等一线城市拿地更是艰难。另一方面,中国的房地产发展的将来,总会像西方国家一样会趋于饱和,房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业物业在短期来看,投资汇报率不显眼,但通过一段中长周期的持有,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。持有商业物业,对房产商经营角度来讲也扩大了产业链,不少房产商开始成立自己的商业经营管理公司、酒店管理公司及物业管理公司,担当起招商招租及日后的商业运营管理工作。

第三,使企业资产更有质量。持有商用物业,企业不需缴纳高昂的土地增值税,资产的含金量更高。商用物业通过良好的出租与经营,每年拥有良好的投资回报,又可以及时兑现现金流。企业通过资产评估,向银行融资商用物业经营性贷款,既可以扩大再生产,有不失资产其保值、增值。从中长期来看,人民币的进一步升值,有助于房价的不断上升,所以持有优质的商业物业不失为一种经营良

当前在政策调控的局面下,相对住宅地产,商业地产更是一片看好。最近我接触了一些海外在中国的房地产投资基金,他们这几年也是与大型房企合作,以股权投资的形式,参与开发,当然他们只是做了财务投资者,执行过程中的财务监管,并没有实际参与开发经营,他们也看到了中国国情,住宅投资见效快,收益大。但最近也开始变化了,在投资组合里面商业地产要占一定比重,当然他们投资的商业地产,特别是写字楼大多锁定在北京、上海等一线大城市。在他们的理念里面,在一线大城市持有甲级写字楼,市场前景广,一旦有市场风险,退出的机会也更大。

由于国内逐利资本太多,又不好炒作日常用品,且鉴于中国资本市场的重大缺憾,投资者不约而同地将目光投向了商业地产。如果今年住宅市场受到了限制,商业地产肯定是地方政府的重头戏。

第三,海外投资

与海外资本抄底中国资本市场相反的是,中国资本也有溢出效应,不少资本为了安全起见,纷纷投资海外资产。这也是资产配置的一个新方向,毕竟将资本配置一个篮子里,风险很大。

资本总要找投资出路,在国内房地产新政不断出台,房地产投资环境不断严峻的情况下,不少资本已经瞄准境外房地产投资。例如美国、加拿大、澳洲、新西兰等移民国家。

相比之下新西兰尽管人口不多,才400多万人口,但房地产投资政策更是优惠,澳洲买进房产首先要交一笔印花税大概在5%左右,而新西兰则没有,买进房产除了需要支付律师费外,就没有什么成本了,除非需要银行贷款利息成本之外。将来房产增值了,卖出房产所产生的增值收益也不需交税,可以这么说境外人在新西兰一年买进卖出5套左右房产无需交付什么税收。

房地产投资是杠杆效应,没有金融支持靠自有资金总是有限。在国内对房地产贷款一片收紧下,澳洲与新西兰房地产投资对于中国投资者还是开着绿灯。澳洲与新西兰银行接受海外资产收入证明,投资者只要在中国有固定收入就可以得到澳洲、新西兰银行的按揭,按揭比率达70%。

当然澳洲房地产也有泡沫,例如布里斯班的房地产,一些投资型公寓最近下跌了不少,甚至一些楼盘下跌了30%左右,找银行贷款,一听是布里斯班或黄金海岸的公寓楼盘,银行一概拒之门外。

笔者访问了不少在澳洲投资的案例,中国投资者除了买进现有一手房或二手房之外,也有一些投资者在做房地产开发,瞄准一些价位偏低的地块,直接开发建设,尝试在澳洲做房地产开发商。

中国投资者如果能适应澳洲的文化,只要手头有点资本,2000-3000万人民币资本,在澳洲或新西兰就可以尝尝做开发商的滋味了。这两个国家中国投资者去开发10几栋别墅,那就是中等规模的开发了。实际上在国外开发房地产并没有中国这么复杂,一切都是市场化运作,可以利用当地的投资管理咨询公司和金融公司配合,一些中小型项目也就顺顺当当的做下来了。

第四,配置其他投资产品

不少人认为,今年资金没出路,今年政策调控逼迫资金流出楼市,在中国投资产品有限的情况下,在房地产企业短期有闲散资金的条件下,股市投资也是可适当关注,今年股市一定有行情。

行内有句话,做了房地产行业以后,其它行业不想干了,各行如隔山,确实许多企业也确实干不了。但房地产企业也不能在一棵树上吊死,资产投资配比也适当要多元化。当然要投资的资产要起点稍高点,劳动密集型的行业绝对不能介入。可以瞄准一些有潜力的准备上市的科技型公司做些股权投资,做战略投资者,一旦培育成熟,上市后资本就几何级数的翻倍。

再比如现在不少中小房企在当地参与小额贷款公司的投资,中小企业融资性担保公司。甚至可以参与地方农村商业银行改制,投资一定比例的股权。

房地产行业并没有成为中国的夕阳产业,中国的城市化进程还进行了一半还不到,刚性需求与改善型需求是客观存在的,只是中国人的消费习惯与中国经济与政策特有因素造成了房地产涨幅过快,引起了了管理层高度关注,于是加大力度调控,限购令与限贷等政策只是阶段性的政策,地球人都知道这是短期的政策。

世界银行首席经济学家林毅夫最近称,未来20年中国经济仍将保持年均8%以上的增长,2030年将成为全球最大的经济体。在这样一个经济预期下,中国经济保持良好增长,唯独房地产一路低迷那时不可能的。所以中国房地产行业至少还有10年的路好走。

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