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揭秘工业地产运作:下一个地产泡沫-大玩家网站

发布时间:2011年08月24日    阅读次数:2213      
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2011年08月24日09:25 来源:财经国家周刊 


        来自链家地产的研究报告显示,今年前8月,工业用地供应量占土地供应总量的52.1%,首次超过了住宅。

  中国不动产研究中心(crrc)研究报告则显示,从2005年第一次楼市调控开始,一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发,并且趋向于成熟,甚至已经可以分门别类。比如号称为企业打造总部的总部基地模式,与专业地产开发公司合作的tcl模式,与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。

  “同为工业地产,但产品却出现了多元化,工业地产等同于建厂房的传统模式正在发生改变。”海尔地产董事长卢铿对《财经国家周刊》记者表示。

  工业地产繁荣背后,是地方政府与企业的双重推手。“政府希望产业带来gdp,企业的动力更大,因为工业地产尚处于初级阶段,还能避开调控。”一位上市公司高管表示。

  crrc的研究报告显示,工业地产开发成本大大低于普通住宅,2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米,工业用地平均单价为723.10元/平方米,处于“价格洼地”。

  而这也为一些开发企业提供了套利空间。上述研究报告称,“以工业地产为名的投机现象出现,可能成为工业地产发展的最大隐忧。”

  有业内分析人士对《财经国家周刊》记者表示,根据发达国家经验,工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小,住宅市场的常态调控,恰好促成行业的转型。他同时强调,“工业地产的重点不在于批发土地,而在于后期运营,并最终达到资产证券化。”

  地产新宠

  从2010年起,部分房地产公司已开始向工业地产转向。而以海尔集团为依托的海尔地产,可谓此轮工业地产热潮中一种模式的缩影。

  2010年12月,海尔地产董事长卢铿曾对《财经国家周刊》记者表示,海尔地产下一步要把海尔集团的资源集中,“主要体现在金融地产的启动和工业地产的协同”。

  “海尔地产目前已拥有15个工业园区,”2011年8月11日,卢铿告诉《财经国家周刊》记者,“以后打算每年增加5个,主要根据海尔集团的需要,比如物流、海尔产品的区域覆盖等,从这些角度去选址。”

  一位房地产分析师表示,类似海尔这样的制造企业做工业地产,拥有先天优势,“比如它原本的工厂布局不但范围广,而且还非常合理”。

  卢铿指出,海尔地产原有一家监理公司负责厂房建设,但海尔工业地产的快速成长,令海尔地产最终成立专门的工业地产公司。

  “海尔的工业地产跟别人不一样,因为海尔早就有工业,以前只是自己生产线的载体,以后富余的厂区都要对外出租。”卢铿说。他同时表示,由于工业地产的回报率比住宅及商业低得多,海尔做工业地产首先应利用好土地存量。

  在卢铿看来,海尔地产与其他做工业地产的公司有所不同,别人可能当做一个产业来做,而海尔地产最主要是为了保障自己的生产线。“大玩家网址的优势是,所到之处带来大量的就业和gdp,因而容易拿到价格低廉的土地。”卢铿说。

  与海尔地产背靠母公司工业基础而进军工业地产的模式不同,老牌房企世茂集团转战工业地产,则出于在调控下拓展产业链的考虑,也更能体现其对工业地产前景的判断。

  世茂集团主营业务为住宅及商业地产,年均开发量超过200万平方米,其旗下住宅及商业地产开发公司均为上市公司。2011年初,世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司(下称“海峡建投”),成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。

  世茂集团给《财经国家周刊》记者的书面材料显示,海峡建投的业务为两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。“投建台商经济集中区,承接台湾软件业及高科技信息产业等的产业转移。”

  “说工业地产比较笼统,严格地说是高科技产业。”世茂集团董事长许荣茂对《财经国家周刊》记者表示。

  许荣茂眼中的商机来自“十二五”期间产业结构的升级。“传统的加工制造业,如玩具厂、服装厂和漂染厂,附加值不高,资源消耗多,环境污染大,结构需要调整。”“国家在政策上有倾斜,所以世茂就不会把全部精力放在房地产上,而是空出部分精力搞先进制造业的引进,特别是高新技术产业、信息产业。”许荣茂表示。

  海峡建投成为世茂集团开拓工业地产的新尝试,但包括瑞士信贷在内的评级机构一度为此下调了对世茂的评级。

  “它们担心我们对工业地产不是很擅长,这也是我们要找一些行家来合作的原因。”许荣茂表示。

  新模式

  与海尔集团本身拥有地产业务不同,对于其他非地产企业而言,进入工业地产,更愿意选择的是借助专业开发公司之手。另一家电巨头tcl,便携手万通进军工业地产。

  对万通而言,与tcl的“联姻”实为必然。

  2006年9月,国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,明确提出建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。自此,产业用地逐步摆脱行政干预,进入市场寻求价值,只是始终不够市场化。

  “工业用地价格一直都不高,但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了gdp,往往愿意把一些产业引进来。”万通控股副总经理郑沂说。

  这样做的一个结果是,大量制造企业拿到廉价的产业用地,而专业的地产开发公司并无入场机会。

  tcl便是如此。资料显示,其在广州、内蒙、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地,厂房、仓库等设施建筑质量高,配套完善。长期关注tcl的分析人士透露,tcl全国土地储备在百万平方米以上。

  巨量土地储备在手,传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

  2010年7月30日,万通与tcl签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。依协议约定,tcl将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(下称“万通新创”)注入旗下优质工业物业,万通则将提供种子资金发起基金,为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。

  万通与tcl的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于tcl把资产卖给万通,然后把资产回租回去。

  知情人士表示,对tcl而言,土地持有超过10年,升值很多。“而且tcl认为十几年长期大量持有资产对企业是不利的,所以慢慢想做轻资产,把资产剥离出来。”

  另外,接近tcl董事长李东生的人士表示,李东生认为公司应专注于家电主业,“从资产负债结构和企业资金集中来看,都是有好处的”。

  而从万通的角度看,恰好有做工业地产的打算。郑沂说,与拥有大量工业用地又只打算做精主业的制造企业合作,是万通做工业地产的切入点。

  “我们不会把厂房拆了盖房子去卖,是通过持有租金,把租金做成房地产金融产品,资产证券化,更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。

  这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后,还会出租给tcl以外的其他企业,引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司,可以控制成本,可以招租,负责园区运营管理;园区价值提升后,本身又可以做一个金融产品的基础资产,这也是我们的初衷。”

  2009年7月,万通收购tcl占地27万平方米的无锡项目,对其进行再次开发。之后tcl集团回租一半面积,租期6年。经过一年运营,园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司,出租率从一年前的60%增长到90%。

  “这个模式不是在炒地,也不是投机,而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。

  按照西方模式,工业地产为商业地产的一个分支,其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国reits(房地产投资信托基金)产品的市场份额排名中,写字楼、零售与工业地产都曾各领风骚。

  对于以美国地产模式为师的万通而言,这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示,万通控股下一步动作是收购一些工业资产包,每年的租金收入预计达到1亿元。“打算做成基金形式,成熟后谋求上市或做成reits产品。”

  工业地产隐忧

  地产调控的趋紧是房企转向工业地产的大背景,而政策对产业园区建设的许可则是另一推手。

  中国不动产研究中心(crrc)报告分析说,中国的产业园正在迎来一次最好的机遇。动力来自地方政府的投资热情——相关资料显示,至2010年末,国家级高新区增加了13家,已达到70家之多;国家经济开发区新增44家,总数超过100家。产业园区数量呈飙升之态。

  产业园的扩张带来了工业地产的商机,但繁荣背后潜藏隐患。中国不动产研究中心(crrc)专项课题组的调研显示,产业园园

  区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末,过度强调地产项目开发,而轻视产业环境搭建的问题,随之带来空置率高企,新区变成‘鬼城’。”

  此外,更为严重的是,以工业地产之名投机迹象显现。 “由于工业土地价格较低,不少开发商采用以工业项目立项,然后变更土地用途,开发商业和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益。”参与调研的一位专家表示,从市场来看,由于住宅地产投资空间受到挤压,不少投资力量开始转移方向,工业地产成为热钱和游资的新避风港。

  《财经国家周刊》记者得到的一份报告显示,在浙江、山西及广东地区,均有资金开始炒作工业园区地皮。在广东顺德,当地农商行也专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务。

  卢铿对《财经国家周刊》记者分析,目前工业用地变为商业开发用地分几种情况。

  一种是由于地方政府的内在需求。“比如原有的工业用地在郊区,伴随城市发展,已经处于城市中央,地方政府本身希望能够把土地变性,符合城市规划、也能把土地价值最大化体现。”

  另一种是开发商占主导,借机将土地变性。“工业投资的风险非常大,很多企业并不愿意在配套上耗费太多成本。将自有的工业用地变性,则成为一个投机取巧的方式。”卢铿说。

  此外,工业用地价格不均衡也是诱因之一。crrc报告显示,一线城市由于工业用地稀缺性逐渐显现,工业用地价格普遍大幅上涨,仅广州微降4.9%。而二线城市为吸引更多投资,工业用地价格普遍有所下调。“在激烈的招商竞争中,较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码,这也显示了当前工业用地招拍挂与协议出让并存的制度问题。”上述参与调研的专家表示。工业用地的低成本,甚至促成了非地产企业的入场。

  如宣称“除了棺材什么都做”的台湾电子代工公司富士康,正将自己的业务触角伸向地产开发,而工业地产成为最好的过渡。

  知情人士透露,富士康涉足地产开发,所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的做法是不经过“招拍挂”程序,低价拿下土地,然后,依托工业园,以工业项目捆绑住宅、商业地产,进行商业运作。

  据媒体披露,2007年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后,其旗下公司以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地,楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米,项目总建筑面积约12.3万平方米。《财经国家周刊》记者在郑州调查时同样发现,富士康在其产业园区附近,以招标形式低价获得公租房用地,并被允许拿出部分做商业地产开发。

  接近国土资源部的分析人士表示,中央政策对产业园区的许可,加速了众多新区规划上马,“对新兴的工业地产来说,必须找准模式,不能跟风而上”。

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