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买房签约小心合同“附件促销陷阱”-大玩家网站

发布时间:2011年09月15日    阅读次数:1902      
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买房签约小心合同附件促销陷阱

 

 

 

 

2011091314:03赵晓黎

 

垫首付分期付无理由退房”……这些促销举措即便签在合同里,也不一定就能让你高枕无忧

垫首付分期付无条件退房保值计划”……新政下的南京楼市,开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动,以期拨动观望者麻木的神经,打破市场僵局。签约时,开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些附加条款对活动作出细致的规定。

五花八门的促销手段,对于购房者来说不仅仅是道计算题,更是道选择题:附加条款和购房合同一样,购房者不容置喙,签还是不签?这是个问题。

笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式,并连线专业的房产律师以及业内相关人士,请他们就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读,提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌,对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量,以免产生不必要的纠纷。

分期首付,先甜后苦

-案例:

市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信,称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询,原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付,其余两成由开发商垫付,余款做按揭,年底前购房者再将两成首付给开发商。

不过当他看到开发商附加的借款合同时却吓了一跳:违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付,每天要支付应付款千分之五的违约金,超过30天每天再加收千分之五,若提出退房则前期交的1成首付予以没收。我算了一下,一套40万的小户型两成首付是8万,若逾期每天的违约金至少400元,万一资金不到位退房,前面交的一成首付4万元就打了水漂。

-解析:

分期首付看起来让购房者不需支付太多的首付款就可轻松置业。不过,业内人士提醒,低首付首付三成背着抱着一样沉,没什么本质区别,而且未来还款压力更大。

江苏苏源律师事务所资深律师王炜称,分期首付涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系,产生三个合同关系,任何一个出现纠纷,都会产生一定的法律后果。比如,若《房屋买卖合同》出现纠纷,但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》,购房者借开发商的钱还是得还,同时,购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效,一旦超过银行规定时限不还,银行将回收房产。一定要从自身的财务情况出发,判断自己是否有能力购房,别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。王炜提醒。

保值承诺,镜花水月

-案例:

市民高俊去年购买了仙林某楼盘,当时开发商承诺购房者保留10%的总房款,等交房时,若其他同品质房源的价格低于签约的价格,则免去这10%的总房款。但高俊在和开发商签订的附加承诺书中却约定房屋交付前一个月内,如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源,应将10%房款一次性以现金形式付给开发商,款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐,开发商有权延期交付并追究违约责任。

结果,近期交房时,高俊以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时,却遭到开发商的拒绝,坚称自己并未降价。

-解析:

王炜表示,目前南京施行的是一房一价政策,同一楼盘,不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价,因此该条款中同品质房源这个定义太过模糊,不但无法界定,反而还有利于开发商以此为由找借口。这种合同就是个销售噱头,可以称为营销陷阱。

同样,一些所谓的无条件退款其实是风险与利益同在。首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差上丧失了自由。其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?相关的税费、保险费的支出如何退还?若退房时,房屋已交付,装修费、契税等费用谁承担?此外退房中,开发商审核或批准的时间主动权都在开发商,这就给无理由退房加上了个有理由的时间。

贷款风险,你来承担

-案例:

李强最近购置了桥北的一套新房,签订购房合同时发现除了标准格式合同外,附加条款补充协议中增加了新的内容:银行要求提高首付比例的,购房者需在15天内补足余款,否则即视为违约;购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的,购房者须在15天内转为商业按揭,或以其他大玩家网站的支付方式完成支付,否则即视为违约,开发商有权收回房产,并没收5万元定金。面对强势的霸王条款,李强无可奈何。

-解析:

王炜律师认为,在目前限购、限贷的形势下,开发商为了规避风险,把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任,强加到了购房者的头上,上海等地还有开发商将延期贷到款的业主集体告上法庭,要求支付违约金。

这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解,最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件,不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。王炜提醒,要慎重签订合同条款,对于贷款政策变化对贷款购房的影响,要做相应的考量。(扬子晚报-本报地产评论员赵晓黎)

 

 

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