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投资商业地产合理控制风险-大玩家网站

发布时间:2011年10月24日    阅读次数:2092      
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2011年10月21日08:52
楚天都市报唐鲲

 

 

多数商铺开盘即售罄,好商铺更是一铺难求。火爆行情让投资者双眼迷蒙的同时,心中也开始疑惑:是否销售火爆的项目都会有高增值、高回报?购买商铺,又该如何合理控制风险?请听行业专家一一详解。

1 大多租金回报率不足7%

市面上在售的主要为沿街商铺和社区商铺,由于地理位置及人流因素影响,两者价差较大,投资回报率也不尽相同。

        武汉思锐润业市场研究部负责人介绍,商铺投资租金回报率有专门的计算公式:(月租金×12个月)÷商铺总价。经过多次加息,业界普遍认为租金年回报率达到7%就可考虑投资。“目前,商铺的银行按揭基准利率在7%左右。如果回报率达到7%,可以满足贷款者的月供。”但实际上,现在武汉的很多商铺都达不到7%,长期闲置的也不在少数。“以前买商铺,开发商动辄承诺年回报在8%-10%。现在这样承诺的很少了。”投资人汪女士说:“现在再买铺,多半都把宝押在过物业过几年升值上。”“一些商用物业,从开盘到交房,价格翻一倍的都有。”思锐润业该负责人指出:“投资资金的大量涌入,仍将在较长时间内刺激商铺增值,但这并不代表商铺可以随便买,还得算清回报率才能巩固收益。”

2 好买的不赚钱 赚钱的不好买

陈女士2005年在光谷鲁磨路一楼盘购买了临街商铺,当时单价不到3000元,而现在该地段二手商铺均价已达1万元以上。“铺子一直租给一个烟酒店,每月租金5000多元。”

并非所有商铺都能靠出租赚钱。胡女士在汉口一楼盘底商有一套商铺,每月租金1500元,月供却有2300元。“虽然现在不少商业地产项目基本上开盘售罄。但赚钱的好铺确实难找。”不少投资人反映,现在的商业地产,尤其是大品牌项目,大多只租不售。“少售多租能保持商业地产项目整体的档次,便于规划管理,整体宣传也容易操作。”光谷一楼盘招商负责人介绍:“都卖出去了,有可能这边卖服装隔壁卖餐饮,效果不好。”

赚钱的旺铺越来越少,小型商业地产和楼盘配套商铺好买,回报率又不一定高。吴女士2007年买入了解放大道沿线一18平方米商铺,单价25000元。“开发商许诺年回报率8%,实际只有3%。”张先生也于去年底购得京汉大道沿线一商铺,因招商不理想,今年开发商已将估算回报率由7%调至4%。

好买的不赚钱,赚钱的不好买,这几乎成了商铺投资者共同的烦恼。

3 投资商业地产怎么赚钱

综合武汉各方机构研究结果看,商业地产投资也有规律可循。

首先,60平米左右以及130-150平米面积区间的商铺比较容易出租。另外,实际得房率需引起重视,一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺值得多。

其次,要考虑资金压力。由于商铺可贷款比例小,期限短,投资者需要充分考虑商铺投资的资金来源和代价。

再则,要对铺子进行精准定位。高风险的商铺主要有两类:其一,投资者自身定位不准。比如在一个并不是繁华、消费水平不强劲的区域买了一个大面积的商铺。对高档餐饮业来说,面积合适,但没有消费支撑;而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务,面积又太大,无法承受租金。其二,小产权的商铺。由于产权分割极容易在后期沦为小商品市场或小集市式的商场。

另外,套现能力也是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选;经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现纠纷,将极大增加套现风险。(楚天都市报 副刊讯 记者唐鲲)

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