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发布时间:2012年08月14日    阅读次数:2443      
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武汉城投融资遭质疑 建停车场实为开发房地产

 2012-08-14 来源(上海) 

《第一财经日报》记者调查后发现,建设方武汉市城市建设投资开发集团有限公司(下称“武汉城投”)在武汉中山公园园内启动停车场项目,或是希望以授予商业配套开发及收益权的方式,吸引投资者,所获收益,或还债,或继续用于基础建设。

一面是“水乡林城,生态武汉”的美好憧憬,一面是陷入信贷枯竭困境的地方政府投融资平台,武汉城投陷入了两难。

公园变身“摇钱树”?

近日,有网友发微博称:“中山公园内有人要填湖毁林,建大型停车场及‘附属’设施,占地30余亩,毁树上千棵”,随即此事引发关注。

12日,本报记者来到中山公园,在东北角人工湖路边看到两块告示牌,分别为“中山公园公共停车场项目简介”和建成效果图。项目简介明示:为缓解中山公园地区停车难题,计划在中山公园园区内建设地下二层公共停车场及配套服务设施;该项目位于汉口新华路与银松路交会处,规划用地面积14012平方米,规划建筑面积17258平方米,停车泊位260个;计划20129月开工建设,20139月建成投入使用。

据公园管理处介绍,因市民强烈反对,目前园方已与建设方协商,暂停勘探。

建设方武汉城投停车场投资建设管理有限公司副总经理彭志雄表示,目前,中山公园项目选点、立项工作已获批复,正在进行可行性研究及勘探工作,等形成施工图后交规划部门审批。据称,停车场建好后地面将全部恢复为公园,除停车场出入口外再无其他建筑,绿化面积只增不减。

然而,根据武汉城投大玩家网站官网上公布的《武汉城市主城区公共停车场招商项目信息》(下称《招商信息》),为鼓励民间资金投入到公共停车场的建设中来,武汉城投本着“谁投资、谁经营、谁受益”的原则,“对于泊位数超过100个的公共停车场,经主管部门审批,允许进行商业配套开发,商业经营面积原则为每100个泊位不超过100平方米”。这意味着投资人参与中山公园项目仍有开发商业配套的操作空间。

据悉,除中山公园项目外,武汉城投今年还将在武昌东湖路、汉口游艺路、二七路、青少年宫等6处建设大型停车场。“十二五”期间,武汉城投计划选取40个点位,新增公共停车泊位约1万个,投资估算总额约为50亿元。

值得注意的是,武汉城投并不采用直接投资的方式建设大型公共停车场,而是采用合资、btbot等多种方式,鼓励投资人进场开发。

以《招商信息》公布的汉口游艺路综合公共停车场建设项目为例,根据硚口区环保局的批复,这一投资额高达24300万元的停车场项目除了包含321个停车位外,还包括一栋8层建设面积10640平方米的综合楼和一个街头游园等地面建筑。

一位要求匿名的开发商人士告诉本报,武汉城投推出的这类停车场bt项目,最吸引人的就是商业配套的开发及收益权,“位于汉口核心区武广商圈内的中山公园、游艺路等停车场项目,建成后就是棵稳赚不赔的摇钱树”。

还债新招?

“从本质上来说,武汉城投还是在卖地!”上述匿名人士直言。

据介绍,早在2008年,武汉城投在全国城市城投年会上作经验交流时便提到,公司通过土地收益平衡重大项目投资的投融资思路,并付诸实施,通过合理开发和利用城市土地资源加快城市建设步伐,取得了一定成效。

具体运作模式为:由武汉城投根据项目情况,拟定用地平衡投资方案,再由武汉市政府划定区域土地,与基础设施项目相结合,在推进基础设施建设的同时,开展土地整理储备工作。生地变熟地后,进入土地市场实行招拍挂,土地供应收入在核拨成本、计提各项政策性资金后,全额上缴市财政,再将剩余的净收益拨付给武汉城投用于建设项目投资,实现项目总体资金平衡。

近年来,武汉城投深谙将纯经营性项目策划转换成准经营性项目之道,并以土地资源为基础申贷,以土地收益作为偿债基础,这在土地市场活跃时期可谓是武汉城投获得资金的最主要渠道。

然而,随着被征地单位的征地拆迁补偿标准期望值不断提高,以及受房地产宏观调控的影响,卖地收益急剧萎缩:2009年,武汉通过招拍挂出让2575公顷土地,成交金额365.5亿元。2010年这一数字增至782.76.亿元,2011年迅速降至524.6亿元,今年上半年进一步减至273.01亿元。

不仅如此,本报记者获悉,目前武汉城投融资形势日趋严峻,各家银行基本上已停止新增贷款,对公司项目建设及存量债务还本付息造成巨大压力。

截至去年9月,武汉城投总资产1303亿元,资产负债率高达76%,其所获银行授信额度727.81亿元,其中尚未使用授信额度为65.40亿元。

然而,债台高筑并没有影响武汉加码基础建设的投资步伐。今年,武汉用于基础建设的投入将达到647亿元,再创历年来之最。同时,今年武汉还将开展一批重点项目前期工作,已初步确定列入前期计划的项目就多达74项,投资总额约1078亿元。

为保障城建项目的顺利推进,不成为“半拉子”工程,武汉城投“在市国土规划局的支持下,正在推进所属分公司拥有的国有划拨土地变性为出让用地的事宜”,“利用中央华城、停车场、名都a地块等项目大力推进招商引资”,并“积极策划信息管网投资建设、停车场等自身有现金流的新项目,为进一步做好城建融资工作打好基础”。

可见,除了努力推进第三期20亿元中期票据和第四期20亿元公司债券发行工作等外部输血外,停车场项目或许正成为武汉城投内部提高企业经济效益、盘活资源的一张新“药方”。

 

 

 有上百年历史的汉口中山公园是武汉建设“城市绿岛”的重要一员,然而,近日一则“中山公园修建大型地下停车场”的消息,使人们不禁担心这座“城市绿岛”将化为乌有。

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